생애 첫 주택이라니 응애된 기분이구려..

온전히 내 이름으로 구입한 내 첫 집!

오퍼 넣을 때도 쫄리고, 비딩 중에도 쫄리고 오퍼가 accept 되면 더 쫄리던 지난 반 년..

백만불이 넘는 부동산을 구매하면서 하루에도 몇 번이나 내 은행계좌에 진짜 제대로 돈이 들어있는게  맞나, 내가 0 하나를 더 붙혀 착각하고 있는 건 아니겠지,, 하던 나날들이었다.

내 생애 가장 큰 수표를 끊어 부동산 중개업자분께 넘겨드릴 때도 내가 잔금치를 돈이 충분히 있는 것 맞겠지? 혹시나 내 은행이 해킹당해서 잔금 못치루고 계약금만 날리면 어떡하나 ㅡ.ㅡ

이딴 쓸데없는 상상을 수도 없이 했었더랬지... -_-

이제 정말 집 잔금치르고 열쇠를 받는 날이 얼마남지 않아 내가 하우스 헌팅을 하면서 궁금했던 부분인 온타리오주, 그리고 토론토시 취득세에 대해 간략하게 공유해보려 한다.

"잔금날에 여기저기 돈 빌리고 다니고 곤란해하시는 분들 많습니다"

이게 무슨 말인고, 하니

백만불짜리 집을 구입했다고 해서 딱 백만불만 나가는 것이 아니다.

아주 기본적으로 고려해야할 것이 두 가지 있는데, 바로

1. 취득세

2. 변호사 비용이다.

취득세는 Land Tranfer Tax인데, 말 그대로 부동산 명의이전을 위한 세금으로, 정부가 환장하는 종류의 세금이다 -_- 아니 내 돈 내고 내 집 사겠다는데 정부에서 앉아서 돈을 뜯어가..

취득세 이게 아주 무시할만한 비용이 아닌게, 나는 110만불이 조금 못되는 집을 구입했는데 거기서 나온 취득세가 자그만치 $36,230였다. 요즘 환율로, 한화로 따지자면 11억원 부동산 구매에 취득세만 3천 6백만원 넘게 부과되는 것이다.

취득세를 결정하는 것을 딱 세 가지다:

1. 부동산 매입 가격

2. 온타리오 주의 경우, 토론토시 부동산인지 시외 부동산인지 (City of Toronto인지, 아니면 그 밖 region인지)

3. 생애 첫 주택 구입자인지 아닌지

부동산 매입 가격

부동산 매입 가격에 대한 떼이는 세금은 아래와 같다. 꼭 캐나다의 소득세와 같다 ㅡ.ㅡ (비싼 매물일 수록 세금이 더더더 떼이는 방식):

뭐, 일일이 스스로 계산해봐도 되고, 아니면 나중에 변호사가 최종 잔금 계산할 때 취득세 얼마 내야하는지 서류로 보내준다.

온타리오주의 경우, 토론토시 부동산인지, 시외 부동산인지

내가 온주에만 살아서 캐나다 다른 주는 어떤지 모르겠소만.. 온타리오주에 경우 토론토시만이 별도의 "도시취득세"를 청구한다. 문제는 이 비용이 주취득세 (provincial land transfer tax)의 딱 100%인, 두 배라는 것이다 ㅡ.ㅡ

예를 들어 백만불자리 부동산에 피할 수 없는 온타리오주 취득세가 1만 5천 불이라면, 토론토시 내 부동산을 구입할 경우 "토론토시 취득세"가 똑같이 100% 1만 5천 불 플러스로 청구된다. 합계는 3만 불, 약 3천 만원인 것이다..

한 가지 팁(?) 아닌 팁을 공유하자면, 이 때문에 노스욕에 살고 싶은 분들은 토론토시 북쪽 경계인 스틸 애비뉴 바로 건너편 번(Vaughan), 혹은 마캄(Markham) 등의 부동산을 알아보는 것도 한 방편이다. 길 하나 끼고 취득세가 두 배 차이나기 때문이다. 물론, 꼴랑 취득세 때문에 그런 경계지역만 찾아다닐 분은 없겠지만 말이다.. ㅡㅛㅡㅋㅋ 느낌은 토론토시인데 사실 토론토시가 아니라면 취득세 하나 더 안내도 되니 걍 땡 잡은 느낌이랄까

생애 첫 주택 구입자인지 아닌지

생애 첫 주택 구입인 경우, 온타리오주 취득세는 최대 $4,000까지 환급받을 수 있고, 토론토시 취득세 최대 환급은 $4,475이다. 참고 링크: 2021년 12월 Canada Life 아티클

❌ 생애 첫 주택 구입 시, 배우자나 동거인이 이미 부동산을 소유하고 있다면 해당이 되지 않는다❌

때문에, 결혼을 약속한 파트너가 부동산을 이미 소유하고 있다면 결혼날짜를 잘 계산해보자..

❌ 무주택자 2인이 결혼할 시, 결혼 후에는 생애 첫 주택 세제혜택을 한 번 밖에 청구하지 못한다 ❌

예를 들어, A와 B가 부동산 없이 혼인한 후 A가 부동산을 구입할 경우, B는 생애 첫 주택 혜택 권리를 잃게된다 (향후 B가 자신의 명의로 부동산을 구입해도, 생애 첫 주택 세제혜택을 청구하지 못한다.) 부부는 경제공동체로, 1가구 = 1인으로 간주되기 때문이다.

부동산 오퍼 넣기 전에 취득세 계산하는 법

수기로 일일이 계산할 필요없이, 아래 링크로 들어가면 다 됨 -_- 나도 변호사가 내가 알아놓은 취득세와 똑같이 말해줄까 궁금했는데, 센트까지 똑 떨어지게 아래 페이지 계산과 똑같이 청구받았다.

아래 온타리오주 내 부동산 구입 취득세 시나리오를 몇 개 예를 들어 공유한다.

백만불 짜리 토론토시 내 부동산을 구입할 시 취득세:

백만불 짜리 인근 도시 (이를테면 Vaughan) 부동산을 구입할 시 취득세:

생애 첫 주택 구입자가 백만불 짜리 토론토시 내 부동산을 구입할 시 취득세:

생애 첫 주택 구입자가 백만불 짜리 인근도시 (이를테면 마캄) 부동산을 구입할 시 취득세:

결론적으로,

잔금치르는 날 변호사비는 물론, 취득세까지 일시불로 납부해야하기 때문에 오퍼를 넣을 때 본인에게 그만한 여유자금이 있는지를 잘 계산해보는 것이 필요하다 (영끌 노노..) 취득세는 몇 백, 몇 천불이 아니라 몇 만 불이 될 수 있기 때문이다. 만약 잔금치루는 날에 취득세가 모자라면 계약이 빠그러지고 계약금만 날릴 수 있다는 점을 꼭!! 염두해둬야 한다. (계약금만 날리면 다행인게, 셀러에게 줄소송 당할 수 있음.)

또한, 생애 첫 주택 구입자라면 위에 설명해 놓은 인센티브 외 RRSP 세금감면 혜택 등이 있으니 잊지말고 챙기도록 하자.

변호사 비용, 변호사에게 요구할 수 있는 부분과 절차과정, 그리고 RRSP 혜택에 대한 글은 아마도 곧 또.. 올리게 되지 않을까 싶당 🤞

※ 위 내용은 필자의 경험담으로, 법적인 자문이 아님을 명시함. 위 내용에 대해 궁금한 점이 있다면 모두 각자의 변호사 혹은 회계사, 중개인에 직접 문의하세용